不動産売却の媒介契約とは？3つの種類とそれぞれのメリット・注意点を解説

不動産売却を仲介でおこなう場合、不動産会社と媒介契約を締結することになります。
とはいえ、契約には3つの種類があり特徴やメリットが異なるため、どれを選ぶべきか悩んでしまいますよね。
そこで今回は、媒介契約とはなにか、それぞれのメリットや注意点について解説します。
天白区や日進市を中心に、愛知県全域で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却の媒介契約とは？

まずは、不動産の媒介契約とはなにか、契約の種類について解説します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、売主と不動産会社とのあいだで締結する契約です。
契約書には、契約期間や報酬（仲介手数料）の金額、売却活動の条件などが記載されています。
土地や建物を売るとき、個人で買主を見つけるのは難しいのが現状です。
そのため、不動産会社に仲介を依頼し、販売活動をおこなうのが一般的となります。
不動産会社は売主から仲介の依頼があった際、宅地建物取引業法に則って、仲介業務をおこなわなくてはなりません。
売主が不利にならない売買契約を締結するために、契約のなかでさまざまなことを決める必要があります。
締結によって、売主と不動産会社の利害関係が明確になり、仲介業務を巡るトラブルを回避することが可能です。

一般媒介契約

契約の種類としてまず挙げられるのが、一般媒介契約です。
一般媒介契約とは、1社以上の不動産会社に仲介を依頼できる種類となります。
この契約では、売主自身が見つけてきた買主に売却できる、自己発見取引も可能です。
3つある種類のなかで、もっとも制限が少ない契約といえるでしょう。
また、一般媒介契約ではレインズへの登録が任意となります。
レインズとは、不動産会社専用の物件情報サイトのことです。
レインズに物件を登録すると、会員になっている全国の不動産会社に、売却したい不動産の情報を共有することができます。
売主に対する販売状況の報告も、任意となります。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない種類です。
自己発見取引は可能なため、売主が買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに取引することができます。
また、専任媒介契約は一般媒介契約とは違い、レインズへの登録が義務です。
契約の締結後、7日以内に登録する必要があります。
売主に対する販売状況の報告も義務となっており、その頻度は14日に1回以上となります。

専属専任媒介契約

3つめの種類が、専属専任媒介契約です。
専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない種類です。
自己発見取引も不可となっており、3つのなかでもっとも制限が強い契約となります。
レインズへの登録ももちろん義務で、契約の締結後、5日以内の登録が必要です。
売主に対する販売状況の報告は、専任媒介契約よりも頻度が高く、7日に1度以上となります。

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不動産売却時に締結する媒介契約それぞれのメリット

続いて、不動産売却時に締結する、媒介契約それぞれのメリットについて解説します。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットとしてまず挙げられるのが、幅広く買主を探せることです。
1社以上の不動産会社に仲介を依頼できるため、エリアを限定することなく取引相手を探せます。
ほかの契約を選んだ場合、1社にしか仲介を依頼することができません。
そのため、買主の探し方が偏ってしまう可能性があります。
もう一つのメリットは、物件の情報が公にならないことです。
先述のとおり、一般媒介契約ではレインズへの登録が任意となります。
登録しなくても問題ないため、未登録のまま売却活動をおこなうケースも多いです。
レインズに登録しなければ、物件の情報が公にならないので、売却していることがバレにくくなるでしょう。
売却していることを隠したい方に、メリットがある契約の種類です。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットの一つが、自己発見取引が可能なところです。
1社の不動産会社にしか仲介は依頼できないもの、売主自身で見つけた買主と直接取引することができます。
仲介で買主を探しつつ、ご自身でも購入者を探せるため、より良い条件で購入してくれる方を選ぶことが可能です。
また、レインズへの登録が義務となっていることも、大きなメリットとなります。
全国の不動産会社と物件の情報を共有できるので、思わぬところで購入希望者が見つかるかもしれません。
レインズは不動産会社同士の強いネットワークの一つとなるため、早期の売却を目指す場合は登録するのがおすすめです。
販売状況の報告が定期的に入るため、進捗状況を把握しやすいことも、メリットとなるでしょう。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは、販売状況の報告頻度が高いところです。
7日に1度以上の頻度で報告が入るため、売却活動がスムーズにおこなえているか、反響はどのくらいあったのかといったことを把握できます。
また、ほかの契約の種類と比較したとき、不動産会社が積極的になりやすいこともメリットの一つです。
不動産会社にとっての利益は、仲介手数料となります。
仲介手数料は成功報酬のため、販売活動を頑張っても成約に至らなければ、受け取ることができません。
専属専任媒介契約であれば、自社で客付けできるため、積極的に動きやすくなります。

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不動産売却における媒介契約の注意点

最後に、不動産売却における、媒介契約の注意点について解説します。

注意点1：内見がバッティングする可能性がある

注意点としてまず挙げられるのが、内見がバッティングする恐れがあることです。
一般媒介契約の場合、同じ日に内見の予約が入る可能性があります。
時間が被ってしまえば、ほかの内覧者とバッティングしてしまうため、スケジュール調整が必要です。
ほかの契約であれば、仲介を依頼するのは1社のみなので、バッティングする可能性は低いといえます。

注意点2：広告に差が出ることもある

広告に差が出る可能性も、注意点の一つです。
先述のとおり、専属専任媒介契約は自社で客付けできるため、成約に至れば仲介手数料を手に入れることができます。
そのため、広告や販売活動を積極的におこないやすいことがメリットです。
より多くの方に見てもらえる広告を使えば、早期の売却を目指せます。

注意点3：不動産会社は多ければ良いということではない

不動産会社は、多ければ良いということではありません。
価格の変更があったときや、進捗状況を確認したいとき、複数の不動産会社に連絡を入れなければなりません。
伝える内容に違いがあれば、内覧者や購入希望者から苦情がくる恐れもあるでしょう。

売却を円滑に進めるためには専任系の媒介契約を選ぶべき

一般媒介契約の場合、制限が少ない分、なかなか成約に至らないケースもあります。
そのため、スムーズな売却を目指す方や、なるべく手間をかけずに売りたい方は、専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめです。

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まとめ

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。
どの種類にもメリットとデメリットがあるため、比較して検討することが大切です。
スピーディーな売却を目指すためには、専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめといえます。
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