大家さんへの道⑤ (DIY編)

営業 久泉ブログ

久泉 敏樹

筆者 久泉 敏樹

お客様からのご相談は常に全力でわかりやすくご対応することを心掛けおります。一生に何度もない不動産の購入、売却に関してお客様は不安に思う事が非常に多いと思います。
私自身、毎日学ぶことの連続です。
お客様が求めていることを一番に察し、信用をしていただき、現在抱えている問題を微力ながら解決に導いていくことこそが私の役割であると考えております。

~大家さんへの道④からの続き~



前回迷うことなくの買付を入れ、勢いだけで購入を決めた某市中古戸建。
その後契約に進み、約1か月後決済&引渡しが無事終了しました。

初めて物件の鍵を受け取った時の感動は今でも忘れておりません!
※喜び10%、不安、恐怖90%


買ってしまったからには正直やるしかありません。しかしこの頃の私はモチベーションがとんでもなく高く、物件まで自宅から距離でいうと約35キロ、所要時間は1時間30分を何往復しても全く苦ではなかったのです。
当時の自分を見習いたいですね・・・。
今では現地まで行くのにも腰が重・・・何でもございません。


少し真面目に、中古戸建を再生させ、賃貸に出すには以下のポイントが重要だと考えます。
①表層リフォームでコストを抑え、内装美化を心がける。
②主に1階フロアを重点的にリフォームする。2階は極力必要箇所だけ。
③水回りの交換はコスト大。清掃で綺麗になるところはとにかく清掃。


ざっくりこの3点だと思っています。
①の内装リフォームとしてやはり重要になるのは、壁、床のリフォーム。
壁紙の交換、床のクッションフロア、フロアタイル施工です!DIYのメインはほぼほぼこれと言って過言ではないでしょう。
この壁、床施工を制する者はDIYを制すと勝手に思っています。

最終的に賃貸に出し、入居を決めていただくことが目標です。
リフォームをどこまでやるか、どこまでのクオリティでどこまでコストをかけるか。それは投資額と周辺の賃貸物件(ライバル物件)との兼ね合いです。エリアによっても様々です。
この競合との差別化やいかにコストを落として、良い物件に魅せれるかが賃貸経営の面白さかもしれませんね!


話は戻りまして、内装DIYに着手していきます。
最初はもちろん形から入りました。重要ですよね。つなぎ、買っちゃいますよね。


壁紙はホームセンターや楽天、アマゾン等で購入できます。
最初は必ずのり付き壁紙を購入することをお勧めします。のり無し壁紙は価格は安いですが、壁紙にのりを自分で塗るという作業が追加され、その作業は鬼のように大変です。


おすすめ壁紙&施工道具



これだけの準備で壁紙は貼れます。貼り方の説明書もついており、youtube先生に教えを乞えば初めての方でも簡単に貼ることができますので、皆様も是非チャレンジしてみてください!
このブログを読んでやってみたい!と思ったそこのアナタ!私からもアドバイスできますので、ご連絡をお待ちしております。
※同様に本格的なプロ仕様のクッションフロアやその施工道具もホームセンターやネットにて購入可能です。便利な世の中になりましたね。


実際に壁紙を貼っていきます。


基本的には壁紙貼りはのりがついていればそのまま壁に貼って、はみ出た部分を綺麗にカットして終了です。
慣れれば実に簡単です。
ですが壁紙を貼る際は下地処理も重要です。古い壁紙を剥がし、その上から貼っていきますが、その際下地が腐っていたり、砂壁、繊維壁、土壁に貼りたい場合は別途下地処理が必要です。
部屋数に応じて壁紙をそろえ、現地に運び、下地処理から施工、廃材の処分まで、1人ですべて行います。

ビフォー、アフター写真 ↓






DIYのみで、住めるくらいには綺麗になったのではないでしょうか。
壁と床を変えるだけで、パリッと清潔感が出ます。またシーリングライトを暖色、白色と部屋ごとに交換し、できるだけ明るい色の壁紙、クッションフロアを使用することで、空間を広く魅せる効果もあります。

施工期間はおおよそ3カ月、当時週4~5日仕事終わりも休日も現場に行っておりました。休日は9時~18時、仕事後は23時くらいまで作業していたと思います・・・。
この作業量、労働時間を考えると、不労所得とは?となりませんか?(笑)DIYでやることはコストカットに繋がりますが、クオリティの低下、これだけの時間と労力を使うデメリットがあります。
その上で皆様ご判断いただければ幸いです!
まあ当時は楽しんでやっていたので、全然問題なかったのですが、今後は外注できるよう日々精進だと考えております!
ここまで読んでいただきありがとうございました!



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